FAQ FÜR AUFGEKLÄRTE VERKÄUFER

„Ich kenne meine Immobilie selbst am besten. Der Markt ist doch gut, da kann ich doch leicht selber verkaufen“. Der erste und mittlere Satzteil dieser Aussage ist zweifellos richtig, beim Satzende wird es schon kritisch. Überlegen Sie selbst: Über wie viel Erfahrung und Wissen verfügen Sie beim Kauf und Verkauf von Immobilien wirklich? Welche Vertriebskanäle und welches Netzwerk besitzen Sie dafür? Wie wertvoll ist Ihre Immobilie tatsächlich? Immerhin sprechen wir hier von Vermögenswerten im Bereich von mehreren Hunderttausend bis mehreren Millionen Euro.

Konkret gefragt: Trauen Sie sich wirklich folgende Tätigkeiten und Qualitäten zu:

• Zusammenstellung und Prüfung aller relevanten Unterlagen.
• Zutreffende steuerliche und rechtliche Einordnungen.
• Sicherheit, dass die Unterlagen, z.B. Grundstücks- und / oder Wohnflächen, korrekt sind?
• Können Sie all dies plausibilisieren und verifizieren? Welche Bedeutung hätten Fehler in den Unterlagen auf den Preis? Oder dann, wenn es ernst wird, auf den notariellen Kaufvertrag beziehungsweise die finanzierende Bank oder den Berater des Käufers?
• Professionelle Bewertung Ihrer Immobilie auf Basis von tatsächlich richtigen Unterlagen und objektivierten Kriterien – mit dem Ergebnis einer zutreffenden Bandbreite von realistischen Verkaufspreisen und Verkaufszeiträumen?
• Ausschöpfen des vollen Wertpotentials durch Schönheitsreparaturen, kleinere Investments und Home-Staging.
• Richtige Positionierung der Immobilie im Markt und Abschätzen der künftigen Marktentwicklung.
• Definieren der richtigen Vertriebskanäle und der richtigen Kundenansprache.
• Korrektes Abschätzen, ob ein Kaufangebot eines Interessenten wirklich zu niedrig ist – oder im Gegenteil nicht sogar das Beste, das Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit je erhalten werden.
• Erstellen eines aussagefähigen und inhaltlich richtigen Exposés mit professionellen Bildern und Texten.
• Erstellen ansprechender weiterer Unterlagen wie Grundrisse und Flächenberechnungen.
• Führen von Telefonaten mit Kaufinteressenten, um Besichtigungstermine zu vereinbaren und dabei herauszufinden ob der Interessent tatsächlich Ihre Immobilie kaufen will und diese auch finanzieren kann, so dass nicht wertvolle Zeit verschwendet wird.
• Die Besichtigung richtig ablaufen zu lassen: wie bereite ich sie vor, was sage ich, was sage ich nicht, wie sage ich es? Wie setze ich emotionale Anker? Wie reagiere ich auf kritische Fragen? Wo im Hause führe ich Preisverhandlungen? Wo beendige ich die Besichtigungstour mit dem Interessenten?
• Korrektes Handeln, wenn der Interessent tatsächlich kaufen will: Führe ich die Verhandlungen richtig und vollständig, sind alle wesentlichen Punkte bedacht? Lasse ich zu viel nach oder bin ich zu stur? Meint es der Interessent ernst und kann er wirklich zahlen beziehungsweise finanzieren? Kann ich das selbst prüfen?
• Wie erhalte ich einen für mich als Verkäufer günstigen Notarvertrag? Gehe ich zum Notar, den der Käufer auswählt? Welche Rolle spielt eigentlich der Notar genau?
• Was habe ich bei der Übergabe zu beachten? Wie bereite ich diese gut vor?

Falls Sie die Fragen durchgehend mit Ja beantworten können, sollten Sie nur noch den Wert Ihrer Zeit und Ihres Sachaufwands im Verhältnis zum ersparten Honorar kalkulieren – fordern Sie dazu einfach ein Angebot bei uns an – und können dann eine gute Entscheidung für sich selbst treffen. Falls nicht, würde es uns freuen, wenn wir Ihnen unsere Antworten zu diesen und weiteren Fragen in einem für Sie kostenfreien persönlichen Gespräch geben dürfen. >>> KONTAKTFORMULAR

Riedberg Immobilien arbeitet regelmäßig mit einem sogenannten qualifizierten Alleinauftrag beziehungsweise auf Basis eines Alleinauftrags mit Verweisungs- und Hinzuziehungsklausel. Als Verkäufer übertragen Sie mit diesem Vertrag während der Vertragslaufzeit den kompletten Verkaufsprozess exklusiv auf uns als Berater Ihres Vertrauens, der Ihnen im Gegenzug die gesamte Arbeit abnimmt und im Erfolgsfall – Ihr Objekt wird verkauft – die vereinbarte Provision erhält. Warum arbeiten wir bevorzugt auf Basis dieser besonderen Tätigkeits- und wechselseitigen Treuepflichten? Ganz einfach: Nur dieser Vertragstypus erlaubt uns, wertvolle Leistungen und eine hohe Arbeitsintensität in die Bearbeitung Ihres Auftrags zu investieren. Denn um einen wirklich guten Verkaufspreis erzielen zu können, braucht es Zeit, den richtigen Interessenten für Ihr Zuhause zu finden. Unter Druck oder an den Erstbesten zu verkaufen, kann Sie viel Geld kosten. Im Gegenzug erhalten wir durch Ihre Bindung uns gegenüber die unternehmerisch ausreichende Sicherheit, den Verkauf für Sie als Verkäufer wirklich exklusiv und mit ausreichend Zeit abwickeln zu können, was für uns wiederum ein reduziertes Innenhonorar rechtfertigt. 

Erzielen wir keinen angemessenen Abschluss für Sie, haben wir die Erfolgsprovision auch nicht verdient – es sei denn, Sie verkaufen während der Laufzeit des Vertrags selbst oder über einen anderen Makler. Eine allerdings rein theoretische Überlegung: Bei qualifizierten Alleinaufträgen erzielten wir bisher eine Erfolgsquote von 100 %.

Als weiteren Vorteil bietet sich dieser Vertragstypus gerade in Verbindung mit einem Innenprovisionsmodell, wie von uns angeboten, an. Sämtliche Interessenten, Bekannten, Nachbarn oder auch Freunde, die aus eigener Initiative an Sie herantreten, verweisen Sie damit einfach an uns. Auch hier entfallen die sonst üblichen Kosten einer vom Käufer zu tragenden klassischen Maklerprovision. Ein Modell, das nicht selten so manche Käufer sogar regelrecht abschreckt – gerade solche, die eben keinen Makler beauftragen oder bezahlen wollen und wenn doch, natürlich nur einen solchen, der ihre Interessen vertritt.

Ebenso profitieren Sie davon, dass alle Besichtigungen und Verhandlungen über uns als zentralen Dienstleister laufen. Das heißt: Sie haben keine Arbeit damit, alles läuft zielgerichtet und gesteuert über eine Person Ihres Vertrauens, die sich mit Ihnen als Auftraggeber regelmäßig abstimmt. Und die als Profi den geforderten Preis einschließlich Vertriebskosten entsprechend erklären und ins Verhältnis zu anderen Kaufbewerbern setzen kann. Niemand kann Sie und Ihren Berater damit auseinanderdividieren und auch Freunde oder Nachbarn müssen einen Marktpreis bezahlen und können keinen „Freundschafts- oder Nachbarschaftspreis“ von Ihnen einfordern, wenn Sie dies nicht ausdrücklich wollen.

Damit unterbleibt auch ein mögliches Hauen und Stechen von mehreren Maklern und Beratern, die sich alle gerne die Provision verdienen wollen und es ungern sehen, wenn „ihre Felle davonschwimmen“.

Naturgemäß bedarf dieser Vertragstyp eines hohen Vertrauens in die Qualifikation, Leistungsfähigkeit und Persönlichkeit des Beraters (siehe dazu nächsten Punkt – Checkliste für einen guten und vertrauenswürdigen Berater bzw. Makler). Ihr Dienstleister muss dieses Vertrauen rechtfertigen und sich intensiv und laufend um den Vertrieb Ihrer Immobilie kümmern. 

Während der Auftragslaufzeit muss er ständig Zeit und Arbeit investieren sowie für Sie erreichbar sein (Werbung, Marketing, Interessentengewinnung und -betreuung). Bleibt der Berater oder Makler hier zurück oder ist er nicht qualifiziert, haben Sie wertvolle Zeit und gegebenenfalls wertvolles Geld verloren – und können ihm übrigens erst nach Abmahnung fristlos kündigen! Bis dahin können Sie zwar jederzeit ohne den Berater oder Makler verkaufen, müssen ihn jedoch bezahlen, wenn sie dies während der Auftragslaufzeit tun.

Anders dagegen der einfache Auftrag: Damit autorisieren Sie einen oder mehrere Berater oder Makler, Kaufinteressenten für Ihre Immobilie zu akquirieren beziehungsweise Ihre Immobilie an einen gegebenenfalls bereits bestehenden Interessenten zu vermitteln. Sie können die Immobilie auch parallel selbst verkaufen.

Die Provision wird hier nur fällig, wenn der Dienstleister Ihnen den schließlich kaufenden Interessenten bringt beziehungsweise erfolgreich auf ihn einwirkt, Ihre Immobilie zu kaufen. Das Problem: Ein- und dasselbe Immobilienangebot mit verschiedenen Ansprechpartnern oder Beratern noch dazu ggf. mit unterschiedlichen Preisangaben zu verkaufen, kann potenzielle Käufer verwirren und unseriös wirken – und damit den möglichen Erlös nach unten drücken.

Fragen Sie sich hier am besten auch, wie viel Zeit und Kraft der Berater oder Makler in einen solchen losen und wenig verbindlichen Auftrag steckt, bei dem die Erfolgswahrscheinlichkeit des Abschlusses für ihn ziemlich gering ist. Wird er Ihre Interessen als Verkäufer angemessen vertreten – oder sucht er nicht den schnellen Abschluss mit dem von ihm beigebrachten Interessenten, von dem er auch honoriert wird?

ZUM DOWNLOAD: Checkliste RiedbergImmobilien Beratung Makler

In der Regel nehmen verkaufswillige Eigentümer mit uns Kontakt auf und bitten uns um eine Preiseinschätzung für ihr Objekt, ein konkretes Vertriebsangebot sowie die Grundzüge unserer Verkaufsstrategie. Wir bitten sodann den Eigentümer, uns möglichst vollständige Unterlagen zu seiner Immobilie zusammen zu stellen (siehe Checkliste) beziehungsweise uns zu beauftragen, diese für ihn gegebenenfalls kostenpflichtig einzuholen (in der Regel geringe Kosten, werden bei Auftragserteilung an das Honorar angerechnet). Je vollständiger und umfassender die zu prüfenden Unterlagen und Informationen sind, desto besser ist das Ergebnis.

Im Anschluss nehmen wir eine intensive Besichtigung der zu verkaufenden Immobilie und des Umfelds vor und erfragen die Verkaufsmotive und Wünsche der Verkäuferseite.

Im nächsten Zug analysieren und prüfen wir sämtliche relevanten Informationen und holen einen Auszug aus der Kaufpreissammlung des bei der Stadt geführten Gutachterausschusses ein, um im Vergleichswertverfahren eine realistische Bandbreite des Marktwerts der Immobilie zu ermitteln. Gerade bei höherpreisigen, luxuriösen Wohnimmobilien ermitteln wir auch den Substanzwert der Immobilie (individualisierter Bodenrichtwert, Wert der Bebauung/Ausstattung und vor allem der Einbauten) und korrigieren diesen um sogenannte Marktberichtigungsfaktoren der Gutachterausschüsse oder auf Basis unserer Erfahrung aus eigenen Verkäufen. 

Immobilien mit Schwerpunkt Vermietung werden auch im dafür anerkannten Ertragswertverfahren durch uns plausibilisiert.

Regelmäßig haben wir selbst ein ähnliches Haus oder Wohnung in vergleichbarer Lage bereits verkauft und können somit praktische Verkaufserfahrung in unsere Expertise mit aufnehmen. Ebenso bedienen wir uns zur Plausibilisierung auch der Hilfe spezialisierter Research- und Bewertungs-Institute (Sprengnetter, Dr. Hettenbach) individualisieren jedoch diese sogenannten Standardverfahren immer um die Spezifikationen Ihrer Immobilie, um zu richtigen Ergebnissen zu kommen.

Danach kalkulieren wir Vertriebskosten und etwaige Wertsteigerungen oder Abschläge ein, um den Wert zum heutigen Zeitpunkt sowie – je nach Verkaufsfenster des Eigentümers – den Wert in 6 oder 12 Monaten zu schätzen (stichtagsbezogene Bewertung). Selbstverständlich beschäftigen wir uns insbesondere mit künftigen Entwicklungen des Umfelds und den Chancen und Risiken des Marktes.

Abhängig von Ihren Vorstellungen, insbesondere des gewünschten Verkaufszeitpunkts – wann benötigen Sie den Kaufpreis? –  bieten wir eine Strategie an, mit welchem feinjustierten Wert (Schätzung) und welchen Verkaufskanälen wir das gewünschte Zeitfenster realisieren können.

Auf Wunsch nennen wir Ihnen gerne Referenzen, mit denen Sie sich persönlich über ihr Erfahrungen mit uns austauschen können.

ZUM DOWNLOAD: Benötigte Unterlagen

Durch den Ansatz und folglich Ihre Wahlmöglichkeit: Riedberg Immobilien ist entweder der exklusive Berater oder der Makler meines Vertrauens wollen wir Sie so aufklären, dass Sie unseren über 25 jährigen Erfahrungsschatz deutlich erkennen und unseren Wissensstand nachvollziehen können (Abbau von Informationsassymetrien und Wissensvorsprüngen eines Profis, folglich Gespräche auf Augenhöhe). Sie können somit auf Basis von transparenten und ehrlichen Angaben zu Ihrer Immobilie, zum Markt und zu den verschiedenen Verkaufskonditionen eines professionellen Dienstleisters (Berater oder Makler? Innenprovision oder Außenprovision? Qualifizierter Alleinauftrag oder einfacher Allein- bzw. Auftrag ?) Ihre Entscheidung treffen und uns gerne vergleichen. Wir scheuen keinen Wettbewerb, Pitsch oder Beauty Contest.